TAŞKIN YAPI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
Taşkın yapı, taşınmaz mülkiyetinin sınırlarını aşarak bitişik taşınmazın zeminine, toprağın altına veya hava sahasına haklı veya haksız olarak taşırılması olup, işbu yazımızda taşkın yapıyı yapan kişi ile arazi malikinin hukuki durumu ele alınacaktır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 684 ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Zira TMK’nın 684/1. maddesinde; “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.” hükmü, aynı Yasanın 718. maddesinde; “(1)Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. (2)Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.” hükmü yer almaktadır.
Ancak, Yasa koyucu başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapılması halinde, üzerinde bu şekilde bir yapı bulunan taşınmaz ve muhdesatların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunun 722, 723, 724 ve 729. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir.
TMK’nın 724. maddesi hükmüne göre “yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” Görülüyor ki, bu hükümlerle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.
Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak; yapının kullanım alanı arazi parçasının mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır. Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirmesi için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;
a-Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.
b-Yapı kıymeti taşınmazın değerinden açıkça fazla olmalıdır.
c-İfrazı mümkün olmalıdır.
d-Bedelin ödenmesi gerekir.
Bu şartların yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.
Bütün bunlardan ayrı; bu koşulların gerçekleşmesi halinde malzeme sahibinin mülkiyete yönelik isteğinin kabulü için, daha önce malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya edilmişse talebin reddedilmiş olması ve malzeme malikinin de Türk Medeni Kanunun 723. maddesi uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekir (Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman – Prof. Dr. Özer Seliçi, Eşya Hukuku İstanbul 2006 sh.397). Çünkü tercihini bedel (tazminat) doğrultusunda kullanan malzeme maliki sonradan bundan vazgeçerek tescil talebinden bulunamaz.
Malzeme maliki koşulları varsa arazi malikinden arsa ve inşaatın mülkiyetinin geçirilmesini isteyebileceği gibi tazminat talebinde de bulunabilir.
Arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde arazi malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine muhik bir tazminat ödemesi gerekir.
Türk Medeni Kanunun 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir.
Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Buna karşılık, üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir (Prof.Dr.Kemal T.Gürsoy, Fikret Eren,Erol Cansel.Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.610). Malzeme maliki ve arazi sahibi iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir. Muhik tazminatın tespit ve takdiri hakime ait bir görevdir. Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek takdir edilir. Malzeme sahibi kötüniyetli ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder. Bu değer inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olmayacağından burada da olayın özelliğine göre hakimin geniş taktir yetkisi bulunmaktadır (TMK.m.4). Hiç kuşkusuz malzeme sahibi lehine bir tazminata hükmedebilmek için onun bu konuda talebinin bulunması gerekir. Binanın yıktırılması hususunda arsa maliki tarafından açılan dava, kal’in aşırı zarara yol açacağı için reddedilmiş olsa bile malzeme malikinin tazminat talebi yoksa hakim re’sen tazminata hükmedemez.
TMK’nın 724. maddesine ilişkin bu açıklamalardan sonra; taşkın inşaat nedenine dayalı tapu iptali ve tescilin dayanağını oluşturan 725. maddeye ilişkin açıklamalarda bulunmak gerekir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2. maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası, yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanunun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Buna karşılık, üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir (Prof.Dr.Kemal T.Gürsoy, Fikret Eren,Erol Cansel.Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.610).
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Ancak Türk Medeni Kanunun 725. maddesindeki taşkın inşaat nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında Türk Medeni Kanunun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından farklı bir hususa temas etmek gerekir. Türk Medeni Kanunun 725. maddesine göre; komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka bir ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin taşınmaza el atıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesi zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan subjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksi düşünce yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır. 15 günlük süre içerisinde itiraz edilmemesi durumunda ancak yukarıdaki dört şartın irdelenme imkanı vardır.
YARGITAY KARARLARI;
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 31.10.2019 tarih ve 2016/14325 Esas, 2019/7256 Karar sayılı ilamı;
“Dava konusu 1138 ada 20 ve 21 parsel sayılı taşınmazlar davacı şirket adına kayıtlıdır. Dosyada mevcut fen bilirkişi tarafından düzenlenmiş 16.06.2014 tarihli rapor ve eki krokide davalı …’a ait 1138 ada 27 parselde yapılan binanın davacıya ait 1138 ada 21 parsele (A) harfi mavi boyalı yerde 18.36 m2 tecavüzlü olduğu, yine davalı …’ya ait 1138 ada 3 parselde yapılan binanın davacıya ait 1138 ada 20 parsele (B) harfi kırmızı boyalı yerde 17.23 m2 tecavüzlü olduğu tespit edilerek gösterilmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili, müvekkilinin maliki olduğu 1138 ada 27 ve 29 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde ilgili belediyenin 28.08.1992 tarihli yapı yeri röperli aplikasyon ve yer teslim tutanağı gereğince belediye yetkililerince kazık çakılarak yapılan yer teslimi ile inşaata başladığını 25.03.1994 tarihinde yapı kullanma izin belgesi aldığını, bu şekilde inşaat yapan davalının iyi niyetli olduğunu ileri sürmüş mahkemece yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporları ve krokide davalı-karşı davacının 1138 ada 27 parselde yaptığı binanın davacı-karşı davalının 1138 ada 21 parseline taşkın olduğu tespit edilmiştir. Davalı, belediyeden gerekli ölçümleri yaptırarak yer tesliminden sonra inşaatını yaparken gerekli dikkat ve özeni göstermeyerek davacının taşınmazına tecavüzlü ve taşkın bina inşaa etmiş olduğundan iyi niyetli sayılması mümkün değildir. TMK’nın 725. maddesi hükmüne göre taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyet olup, iyi niyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. Bu durumda davalı-karşı davacı …’ın iyi niyetli olduğu belirlenmediğinden temliken tescil talebinin reddine, davacının elatmanın önlenmesi ve kal’e yönelik davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Diğer yandan davalı … 25.03.2014 tarihli celsede inşaatı bilerek yapmadığını, imar müdürünün yaptığı ölçüm ve yer tespiti üzerine binayı yaptığını, kötü niyetli olmadığını beyan etmiştir. 1138 ada 3 parsel sayılı taşınmaz maliki davalı …’nın davacının elatmanın önlenmesi ve kal talebine karşı defi olarak veya karşı dava yolu ile ileri sürdüğü bir temliken tescil talebi bulunmamasına rağmen bu davalı yönünden de tapu iptali ve tescil hükmü kurulması doğru görülmemiş, bu nedenlerle kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 31.10.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.”
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04.06.2015 tarih ve 2015/6671 Esas, 2015/6183 Karar sayılı ilamı;
“Dava, TMK’nın 725. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmaması halinde daimi irtifak hakkı tesisi isteğine ilişkindir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı temyiz etmiştir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu taşkın yapı ve duvarın temelli yapı niteliğinde olmadığı gibi çap kaydı oluşan taşınmazlar üzerine taşkın inşaat yapılması halinde iyiniyetin varlığı kabul edilemeyeceğinden TMK’nın 725. maddesindeki temliken tescil koşulları gerçekleşmemiştir.
Bu nedenle mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.06.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”