OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI YOLUYLA TAPU TESCİL DAVASI

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarında belirtildiği üzere; kural olarak tapulu bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla iktisabı mümkün değildir. Ancak kanunun açıkça izin verdiği ayrık durumlarda tapulu bir taşınmazın tamamının veya belli bir payının koşulları oluştuğu takdirde olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün olabilir.

Kanunda düzenlenen ayrık hallerden biri de 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 713/2. maddesidir. Anılan fıkranın önceki düzenlemesinde “aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” denilmiştir.

Aynı Kanun maddesinin 1. fıkrasında ise; “tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” düzenlemesine yer verilmiş, 5. fıkranın son cümlesinde de; “Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.” ilkesi getirilmiştir.

Anılan kanuni düzenlemelere göre; tapulu bir taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi adına tesciline karar verilmesi için;

1-Malikin ya da paydaşın ölmüş veya hakkında gaiplik kararı verilmiş olması ya da malikinin tapu kütüğünden anlaşılmaması,

2-En az 20 yıl süre ile zilyet olunması ve

3-Bu süre içinde tapu kaydının intikal görmemesi gerekmektedir.

Başka bir anlatımla, belirtilen koşulların tamamlanmasıyla mülkiyet kendiliğinden zilyede geçmiş olur. Mahkemece, sonradan verilen iptal ve tescile ilişkin karar yenilik doğurucu (inşai) nitelikte olmayıp, önceden doğmuş mülkiyet hakkının belirlenmesi niteliğindedir.

Tabi burada değinmek gerekir ki, 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesinde yer alan “…ölmüş…” sözcüğü, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 gün ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptal edilmiş ve bu hükmün yürürlüğü durdurulmuştur. Fakat, Anayasa’nın 153/5. maddesinde “iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceği” açıklanmıştır. Nitekim Anayasa Mahkemesi de, 12.12.1989 gün ve 1989/11 Esas, 1989/48 Karar sayılı kararında iptal kararlarının geriye yürümezliği kuralını kabul etmek suretiyle, hukuksal ve nesnel alanda sonuçlarını doğurmuş bulunan durumların iptal kararlarının yürürlüğe gireceği güne kadar ki dönem için geçerli sayılması sağlanmıştır.

4721 sayılı TMK’nın 713/1  ve 713/2. maddelerine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında, koşullarına uygun olarak 20 yıllık zilyetlik süresinin tamamlandığı anda mülkiyetin kazanıldığının ve zilyet lehine kazanılmış (müktesep) hak doğduğunun kabulü gerekmektedir. Anayasa Mahkemesi’nce yürürlüğün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihi ya da davanın açıldığı tarihten hangisi önce ise, o tarihe kadar zilyet lehine mülkiyeti kazanma koşulları tamamlanmışsa, tapunun iptaliyle, zilyet adına tesciline karar verilmesi gerekecektir. Diğer bir anlatımla 17.03.2011 tarihi ya da davanın açıldığı tarihten hangisi önce ise, o tarihten geriye doğru, nizasız, fasılasız, aralıksız 20 yıllık bir zilyetlik söz konusu ise, zilyetlik süresinin bu şekilde tamamlanması ile tapulu bir bir taşınmazın dahi mülkiyeti iktisap edilmiş olacak ve buna dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

Dolayısıyla bir taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılması davalarında dava öncesi tapuda düzgün bir araştırma yapılması, iddia ve savunmanın ne şekilde ileri sürülmesi gerektiği hususu önem arz etmekte olup, bu tür taleplerin özellikle gayrimenkul hukuku alanında uyuşmazlıklara bakan bir avukat yardımından yararlanılması ve davanın avukat ile takip edilmesi son derece önemlidir.