MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASI
Eşya Hukukunda muhdesat, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçlardır. Üzerinde yukarıda belirtilen şekilde bir yapı ve tesisler ile ağaç bulunan taşınmaz hakkında görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda, taşınmazda pay sahibi olup, yapı ve tesisleri yapan veya yaptıran, aynı şekilde ağaçları diken veya diktiren kişi muhdesatın tespiti davasını açabilecektir.
Zira bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur (4721 sayılı TMK’nın 684/1.maddesi). Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere kalıcı yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (TMK m.718). 22.12.1995 tarih ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulandığı gibi Eşya Hukukunda, muhdesattan, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları anlamak gerekir. Muhdesat, şahsi bir hak olup (TMK m.722, 724, 729), sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez. Taşınmaz üzerindeki kalıcı yapı, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatların taşınmazın arzından ayrı bir mülkiyetinin varlığından söz edilemez.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının niteliği;
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, isminden de anlaşılacağı üzere özü itibariyle bir tespit davasıdır. Bilindiği üzere tespit davası, kendine özgü davalardan olup dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra ve infaz kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun doğal sonucu olarak da bu davaların uygulama alanı sınırlıdır. Bilindiği üzere, tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (6100 s.lı HMK m.106/2) ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir. Tespit davaları eda davalarının öncüsüdür, bu nedenle eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde, tespit davası açılmasında hukuki yararın bulunmadığı kabul edilmektedir. Hukuki yararının bulunması dava şartı olup, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi, hakim tarafından da re’sen gözetilir. Hukuki yararın bulunmadığının tespiti halinde davanın, dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddine karar verilmelidir (HMK m.114/1-h, 115).
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ne zaman açılabilir ?
Öğretide ve Yargıtay’ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu ve sadece bu istisnai durumlardan biri gerçekleştiğinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılabileği kabul edilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin olduğu bir durumlarda, taşınmaz üzerinde mevcut bir muhdesatı meydana getirdiğini iddia eden bir kişinin çıkması halinde, öncelikle taşınmazın diğer maliklerine ileri sürülen muhdesat iddiasını kabul edip etmedikleri sorulur, diğer maliklerce bu iddianın kabul edilmemesi halinde ise muhdesat iddiasında bulunan kişiye muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için uygun süre verilir. Akabinde verilen süre içerisinde bu davanın açılması halinde, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonucu bekletici mesele yapılarak, söz konusu davadan çıkan karara göre muhdesatın bedelinin tüm maliklere mi yoksa muhdesat iddiasında bulunan malike mi verilecği hususu belirlenir.
Arsa üzerinde daha önceden mevcut olan muhdesata yeni bölümler ilave edilmesi halinde bu dava açılabilir mi ?
Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaz üzerinde daha önce mevcut bir muhdesata yeni bölümler ilave edilmesi, muhdesatın tamamlanması veya mevcut muhdesatın bakım ve onarımının yaptırılması bağımsız bir muhdesat meydana getirme niteliğinde olmayıp mevcut muhdesatın daha kullanılır hale gelmesini, iyileştirilmesini bir başka deyişle muhdesattan sağlanacak faydanın artmasını sağlayan işlerdir. Bu işler için harcanan giderler de muhdesatın değerini artıran faydalı ve zorunlu giderlerdendir. İyileştirici nitelikteki bu giderleri tek başına karşılayan paydaş koşullarının varlığı halinde bu giderlerden paylarına düşen kısmını 6098 sayılı TBK’nun 77 (BK’nun 61) ve onu izleyen maddeleri hükmüne ve sebepsiz zenginleşme kurallarına göre isteyebilecek olup tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmamaktadır (Y8HD-K.2020/4720). Yani bir arazi üzerinde daha önceden mevcut olan bir muhdesata yeni bölümler ilave edilmesi, bakım ve onarım yapılması gibi muhdesattan beklenen faydayı artıran işlemler için açılabilecek dava, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası olmayıp, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı bir alacak davasıdır.
Burada ise şu hususa dikkat edilmelidir. Muhdesatın değerini artıran iyileştirme giderlerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca davalılardan istenebilmesi için davacının yaptığı giderlerin malvarlığından çıkmış ve davalı tarafın malvarlığına geçmiş olması gerekir. Yani azalma ve çoğalmanın dava konusu taşınmazın davacı tarafından davalılara teslim edildiği tarihte gerçekleştiğinin kabulü zorunludur. Diğer bir anlatımla taşınmaz yönündeki ortaklığın tamamen giderilmediği ve muhdesat bedeli ile iyileştirme giderleri henüz davalıların eline geçmediği durumlarda alacak istemine dayalı bu dava da açılamayacaktır. Zira bu gibi hallerde de henüz sebepsiz zenginleşme gerçekleşmediği kabul edilmekte ve davacının alacak davası açmasında hukuki yarar bulunmadığı değerlendirilmektedir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını kimler açabilir ?
Muhdesatın tespiti davası paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda tapu paydaşları arasında hukuki yararın bulunması halinde görülen bir dava olup, davacının taşınmazın kayıt malikleri arasında yer olması ya da kayıt malikinin mirasçısı olması gerekmektedir.
Nitekim bu husus Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin 2018/1618 Esas, 2020/424 Karar sayılı ilamında da ifade edilmiş olup, anılan ilamda; “Somut olayda; dava konusu taşınmaz davalılar adına kayıtlı olup, davacı kayıt malikleri arasında yer almadığı gibi mirasçı olduğu yönünde bir iddiada bulunmamaktadır. Bu tür muhtesat tespiti davaları paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyet hükmüne tabi taşınmazlarda tapu paydaşları arasında hukuki yararın bulunması durumunda görülen bir davadır. Malik olmayan davacının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunması mümkün iken muhtesatın tespiti davası açmasında hukuki yararı yoktur. Her ne kadar istinaf dilekçesinde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davanın görülmesi gerektiği yönünde bir itirazda bulunulmuş ise de, gerek dava dilekçesinde gerekse cevaba cevap dilekçesinde davacının bu yönde bir talebi bulunmamaktadır. Hakim davacının talebi ile bağlı olup, talepten fazlaya ve başka şeye hüküm veremeyeceğinden (HMK 26m.), mahkemece yazılı şekilde davanın hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığından…” şeklinde karar verilmiştir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kime Karşı Açılır ?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, davaya konu edilen muhdesatın bulunduğu taşınmazın tapu kaydına göre maliki olarak gözüken ve muhdesat iddiasını kabul etmeyen kişilere karşı açılmaktadır. Tapu kayıt maliklerden ölenler var ise, bu durumda ölenin yasal mirasçılarının davaya dahil edilmesi ve husumetin mirasçılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, davaya konu edilen muhdesatın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında İspat Yükü
4721 sayılı TMK’nın 6. maddesi hükmü uyarınca; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Buna göre muhdesatın aidiyetinin tespitine yönelik bir davada ispat yükü hayatın olağan akışına aykırı durumu iddia eden davacıya, diğer bir anlatımla dava konusu muhdesatı meydana getirdiğini iddia eden kişiye düşmektedir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Harç ve Yargılama Giderleri ;
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası nispi harca tabi bir dava olup, davacı, muhdesatın toplam değerinden kendi payına isabet eden bölümün değeri oranında nispi harç ödemelidir. Bu değer mahkemece yapılacak keşif işlemi sonucunda alınacak bilirkişi raporuyla tespit edilmekte ve eksik kalan bir harç var ise mahkemece davacıya tamamlatılmaktadır.
Yargılama giderleri ve avukatlık ücreti bakımından ise; kabulüne karar verilen ve harçlandırılan değer üzerinden davacı yararına avukatlık ücret tarifesi hükümleri uyarınca avukatlık ücreti takdiri gerekir. Aynı şekilde kabul ve red oranına göre davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin de davalılardan tapu kaydındaki payları oranında alınmasına karar verilmesi gerekir (HMK m.326 ).