BAŞKASININ ARAZİSİNE İNŞA EDİLEN HAKSIZ YAPI NEDENİYLE

TAZMİNAT DAVASI

Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanması halinde malzeme sahibinin durumu uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun olup, işbu yazımızda bu konu ele alınacaktır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 684 ve 718. maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Zira 684/1. maddede; “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.” hükmü, 718. maddede; “(1)Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. (2)Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.” hükmü yer almaktadır.

Ancak, Yasa koyucu başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapılması halinde, üzerinde bu şekilde bir yapı bulunan taşınmaz ve muhdesatların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunun 722, 723, 724 ve 729. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir.

TMK’nın 724. maddesi hükmüne göre “yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” Görülüyor ki, bu hükümlerle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş, yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.

Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak;  yapının kullanım alanı arazi parçasının mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır. Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirmesi için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;

a-Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.

b-Yapı kıymeti taşınmazın değerinden açıkça fazla olmalıdır.

c-İfrazı mümkün olmalıdır.

d-Bedelin ödenmesi gerekir.

Bu şartların yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.

Bütün bunlardan ayrı; bu koşulların gerçekleşmesi halinde malzeme sahibinin mülkiyete yönelik isteğinin kabulü için, daha önce malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya edilmişse talebin reddedilmiş olması ve malzeme malikinin de Türk Medeni Kanunun 723. maddesi uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekir (Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman – Prof. Dr.  Özer Seliçi, Eşya Hukuku İstanbul 2006 sh.397). Çünkü tercihini bedel (tazminat) doğrultusunda kullanan malzeme maliki sonradan bundan vazgeçerek tescil talebinden bulunamaz.

            Malzeme maliki koşulları varsa arazi malikinden arsa ve inşaatın mülkiyetinin geçirilmesini isteyebileceği gibi tazminat talebinde de bulunabilir.

Arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde arazi malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine muhik bir tazminat ödemesi gerekir.

Türk Medeni Kanunu’nun 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir.

Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Buna karşılık, üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir (Prof.Dr.Kemal T.Gürsoy, Fikret Eren,Erol Cansel.Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.610).

Malzeme maliki ve arazi sahibi iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir. Muhik tazminatın tespit ve takdiri hakime ait bir görevdir. Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek takdir edilir. Malzeme sahibi kötüniyetli ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder. Bu değer inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olmayacağından burada da olayın özelliğine göre hakimin geniş taktir yetkisi bulunmaktadır (TMK.m.4). Hiç kuşkusuz malzeme sahibi lehine bir tazminata hükmedebilmek için onun bu konuda talebinin bulunması gerekir. Misal, binanın yıktırılması hususunda arsa maliki tarafından açılan dava, kal’in aşırı zarara yol açacağı için reddedilmiş olsa bile malzeme malikinin tazminat talebi yoksa hakim re’sen tazminata hükmedemez.

TMK’nın 729. maddesi yollaması ile başkasının mülkiyetindeki taşınmaz üzerine ağaç dikilmesi halinde de yukarıdaki hükümler uygulanır.