BAŞKASININ ARAZİSİNE HAKSIZ YAPI YAPILMASI SEBEBİNE DAYALI

TEMLİKEN TESCİL DAVASI

 

 

Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanması halinde yapı ile arazinin mülkiyetinin nasıl olacağı hususu uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun olup, işbu yazımızda bu konu ele alınacaktır.

 

4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Zira TMK’nın 684/1. maddesinde; “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.” hükmü, 718. maddesinde; “(1)Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. (2)Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.” hükmü yer almaktadır.

 

Ancak Kanun koyucu, başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapılması halinde, üzerinde bu şekilde bir yapı bulunan taşınmaz ve muhdesatların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. İşbu yazımızın konusu da bahsi geçen hükümlerden TMK’nın 724. maddesi oluşturmaktadır.

 

TMK’nın “Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi” başlıklı 724. maddesi; “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” hükmünü havidir.

 

Buna göre, bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

 

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

 

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

 

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

 

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğundan kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

 

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

 

Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Buna karşılık, üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir (Prof.Dr.Kemal T.Gürsoy, Fikret Eren,Erol Cansel.Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.610).

 

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

 

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

 

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

 

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

 

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

 

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

 

YARGITAY KARARI;

 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 25.11.2011 tarih ve 2011/6164 Esas, 2011/11824 Karar sayılı ilamı;

“…Taraflar arasında birleştirilerek görülen davalarda;

Birleştirilerek görülen davalar; paydaşlar arası imar parseline elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil ile temliken tescil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece; temliken tescil istekli davaların kabulüne, elatmanın önlenmesi ve yıkım istekli davaların reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; imar öncesi 534 nolu kadastral parselde tarafların paydaş oldukları, bu sırada davalı-karşı davacı İ.’in taşınmaz üzerine bina yaptığı ve imar uygulaması ile anılan binanın bulunduğu yerin müstakilen paylı mülkiyet üzere taraflara özgülenmek suretiyle 54 nolu imar parseli olarak sicil kaydının oluştuğu anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; TMK.’nun haksız inşaat sebebiyle 724. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde temliken tescile karar verileceğinde kuşku yoktur. Temliken tescil için yasada belirtilenlerin yanında en başta gelen koşulun yapılanmada yapı sahibinin iyiniyetli olmasıdır. Şayet yapılaşmada iyiniyet bulunmuyor ise diğer koşulların araştırılmasına da gerek yoktur.

Somut olayda, davalı-karşı davacı İ. imar öncesi 534 nolu kadastral parselde başka paydaşlar bulunduğunu ve paydaşlar arasında fiili bir taksim veya eylemli kullanma biçimi oluşturulmadığını bildiği halde yapılandığı gözetildiğinde iyiniyetli olduğu kabul edilemez.

Ancak, kadastral parselde davalının paydaş olması sebebiyle mülkiyet hakkına dayalı olarak yapmış olduğu binanın imar uygulanması ile çekişme konusu imar parselinde bırakıldığı anlaşıldığına göre, 3194 sayılı imar kanunun 18. maddesi hükmü gereğince binanın kaim değeri tespit edilmek ve mahkeme veznesine depo edilmek suretiyle elatmanın önlenmesi ve yıkım davasındaki uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması gerekeceği de kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, temliken tescil istekli davaların reddine, elatmanın önlenmesi ve yıkım istekli davalar yönünden ise 3194 sayılı yasanın 18. maddesi hükmü gözetilerek kaim bedelin belirlenmesi ve yapı sahibi davalı-karşı davacı İbrahim’e ödenmek üzere mahkeme veznesine depo ettirilmesi koşuluyla davacıların payı oranında elatmanın önlenmesine ve yapının yıkımına karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

Davacı-karşı davalıların bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK.’nın 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 25.11.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 08.12.2010 tarih ve 2010/11680 Esas, 2010/12985 Karar sayılı ilamı;

“Dava, imar parseline elatmanın önlenmesi ve yıkım; birleştirilerek görülen karşı dava temliken tescil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, karşı davanın kabulüne; asıl dava bakımından, konusuz kaldığından bahisle hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiştir.

Dosya içeriğ ve toplanan delillerden, 311 ada 14 sayılı ana kadastral parselin 17575 m2. tarla vasfıyla 1983 yılındaki kadastro tespitinde tapu kaydına dayanılarak paylı biçimde 29 kişi adına tescil edildiği, 29 kişi arasında 180/1866 pay maliki davalı-karşı davacı E.. Yı..’ın da bulunduğu ve 1990 yılında taşınmazda çekişmeye konu evi inşa ettiği, 22.05.1991’de ise 180/1866 payının tamamını S.. G.. isimli kişiye satarak taşınmazla kayden ilgisini kestiği; davacı-karşı davalı R.. K..’ın da 21.07.1988’de 210/18666 pay satın alma suretiyle taşınmazda paydaş olduğu; 1993 yılında yapılan imar uygulamasında R.. K..ın payına karşılık kendisine 8 sayılı imar parselinin tahsisen tescil edildiği, E. Y.’ın 1990 yılında inşa ettiği evinin büyük kısmının da 8 sayılı imar parselinde, küçük bir kısmının ise dava dışı kişiye ait komşu 9 sayılı imar parselinde kaldığı anlaşılmaktadır.

Davacı R.., elatmanın önlenmesi ve yıkım istekli asıl davayı açmış; davalı E.. da, evini yaptığı yeri 1990’da dava dışı H..D..’dan haricen satın aldığını ileri sürerek birleştirilen karşı davasıyla temliken tescil isteğinde bulunmuştur.

Hemen belirtmek gerekir ki, davalı-karşı davacı E.. ana kadastral parselde paydaş iken evini inşa ettiğine göre, söz konusu evin payla bağlantılı olarak inşa edildiği, sonradan payını kayden satıp taşınmazla mülkiyet ilişkisini kesmesiyle, ev yönünden de artık bir hakkının kalmadığı, böylece 3194 Sayılı İmar Yasa’sının 18. maddesinin uygulama yeri de bulunmadığı kabul edilmelidir.

Diğer taraftan, temliken tescil isteği kişisel bir hak olup, ancak yapının inşa edildiği andaki taşınmaz malikine karşı ileri sürülebileceği tartışmasızdır.

Öte yandan, bilirkişilerce keşfen belirlenen değerler karşısında, TMK.’nun 724. maddesinde düzenlenen temliken tescil koşullarından olan “yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması” koşulunun gerçekleştiğini söyleyebilme olanağı da yoktur.

Hal böyle olunca, asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.

Davacı-karşı davalının temyiz itirazı açıklanan nedenlerden ötürü yerindedir. Kabulüyle, hükmün HUMK.’nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 08.12.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

 

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 18.06.2014 tarih ve 2013/15480 Esas, 2014/8214 Karar sayılı ilamı;

“…mahkemece, davalıların temliken tescil talebinin kabulü ile..ada .. parsel sayılı taşınmazın davalı R.. Y.., .. ada .. parsel sayılı taşınmazın davalılar K.. Y..ve M.. S.. adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Dava konusu taşınmazların 12.08.1991 tarihli .. sıra no’lu tapu kaydı uygulanmak suretiyle davacı adına arsa vasfıyla 14.07.2006 tarihinde hükmen tescil edildiği anlaşılmaktadır. Tapulu olan taşınmazlarda iyiniyet iddiası dinlenemeyeceğinden davalıların iyiniyetli olduğunun kabulüne olanak yoktur. Bu durumda Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi gereğince temliken tescilin sübjektif koşulu olan iyiniyet unsuru gerçekleşmediğinden diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği aranmaksızın temliken tescil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

2-Davacı vekilinin elatmanın önlenmesi ve muhdesat belirtmesinin terkini istemlerinin reddine ilişkin temyiz itiralarına gelince;

Yasal ayrıcalıklar dışında, Türk Medeni Kanununun 618 ve 644/2. maddelerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Bu kuralı istisnalarından birisi de 3194 sayılı İmar Yasasının l8/9. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan madde “…Tamamının veya bir kısmının plan veya mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülmeyen yapılar ise, birden fazla parsele rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahiplerin tarafından kullanılmasına devam olunur” şeklindedir.

Getirilen bu özel hükme göre, mütemmim cüz (ayrılmaz parça) olan yapı ile zemin arasındaki hukuki ilişki kesilmiş bazı durumlarda yapı, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerine kullanma imkânı sağlanmış, zemin malikinin tasarruf gücü kısıtlanmıştır.

298l sayılı yasanın 3290 sayılı yasa ile değişik l0/c maddesi ile de aynı doğrultuda hüküm getirilmiştir.

Yukarıda açıklanan ayrıcalıklar ile bir kimse kendi taşınmazı üzerine mütemmim cüz (ayrılmaz parça) niteliğinde yapı inşa etmiş, imar uygulaması sonucu bu yer üçüncü kişiye ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamamış ve imar parseli malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğu duyulmuştur.

3402 sayılı Kadastro Yasanın 19/2. maddesi ile de muhdesata ilişkin düzenleme yapılarak taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye ait muhtesatın bulunması halinde beyanlar hanesinde gösterileceği belirtilmiştir. Bu düzenleme ile muhdesatın zeminin ayrılmaz parçası olduğu kuralı değiştirilmemiş, sadece sahibine tazminat isteme olanağı tanınmıştır.

Her iki düzenlemede de muhdesat sahibine tazminat ödenmesi olanağı tanınmakta, imar uygulamasında ayrıca kullanım hakkı da verilmektedir.

3402 sayılı Yasanın 19/2. maddesi uyarınca konulan şerhin terkinini malik her zaman isteyebilir, Ancak; muhdesat bedelini ödemekle yükümlüdür. İmar Yasasına göre kullanımın önlenmesi için de tazminat ödenmelidir. Her iki halde de ödenmesi gereken tazminat miktarı, muhdesatın dava tarihindeki gerçek değeridir.

Somut olayda; davacı adına kayıtlı ..ada .. parsel sayılı taşınmazların tapu kaydının muhdesat bilgileri bölümünde temliken tescile konu evlerin davalılara ait olduğu yönünde şerh bulunmaktadır. Davacı da beyanlar hanesindeki kayıt nedeniyle mülkiyet haklarının kısıtlandığı gerekçesiyle belirtmenin terkinini talep etmiş ve 19.12.2012 günlü oturumda bina bedelini ödemeyi kabul etmiştir. Yukarda belirtildiği üzere bedeli ödenmek şartı ile terkin mümkün olduğundan mahkemece keşif yapılarak bilirkişilere belirtme konusu hakkın dava tarihindeki rayiç değeri hesaplattırılarak bulunacak bedel davacıya depo ettirilip, birlikte ifa suretiyle tapu sicilinde davalılar lehine yapılan belirtmeyi terkin edip davalıların elatmasının önlenmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 18.06.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”